Este artículo fue escrito por Matthew Pelletier, miembro de políticas de COVID-19 en Apolítico. Obtenga más información sobre los becarios de política del siglo XXI aquí .
El problema: la narrativa de 'vivienda vacante' a menudo se malinterpreta y es perjudicial para el desarrollo de viviendas.
Por qué es importante: se necesita una solución para la crisis de vivienda que está ocurriendo en muchos países occidentales.
La solución: los legisladores deben analizar el argumento de la propiedad vacante y aumentar la oferta de todo tipo de viviendas.
No sorprende que muchos países occidentales estén experimentando crisis de asequibilidad de la vivienda. Los precios de las viviendas en algunos países han aumentado más del 10 % con respecto al año anterior, impulsados por una serie de factores, como los cambios en las preferencias laborales relacionados con la COVID-19 y la escasez de suministros. Para empeorar las cosas, la oferta de viviendas no ha seguido el ritmo del crecimiento de la población, lo que significa que la vivienda en muchos países desarrollados es cada vez más escasa.
Dos gráficos de un artículo de The Economist , publicado el 8 de enero de 2022.
Los gobiernos están comenzando a reconocer los impactos de la oferta en la vivienda y están comenzando a eliminar las barreras de planificación local en jurisdicciones como California y Nueva Zelanda. Pero a pesar del creciente movimiento para relajar las reglas de zonificación restrictivas, existe una contranarrativa común para luchar contra la construcción de viviendas.
En su forma más simple, la afirmación es que los países occidentales no necesitan construir más casas porque ya tienen miles (si no millones) de propiedades residenciales en ciudades que son propias pero están desocupadas, manteniéndose como tales con fines especulativos o de inversión. En lugar de depender de soluciones del lado de la oferta, el argumento del 'verificador de vacantes' sostiene que los países podrían albergar fácilmente a poblaciones en riesgo si estas unidades vacías estuvieran sujetas a impuestos elevados o fueran expropiadas. Esta afirmación a menudo se combina con estadísticas de personas sin hogar que intentan vincular los dos problemas.
Existe una narrativa similar en mi país de origen, Canadá, donde la personalidad de las redes sociales Stephen Punwasi publicó recientemente un artículo sobre nuestros 1,3 millones de viviendas vacantes . Si bien la narrativa de la verdad sobre las vacantes presentada por Harriot y Punwasi suena convincente, proporciona una visión demasiado simplista de los datos geográficos y del censo. Los formuladores de políticas deben analizar este argumento.
Vivienda vacante: ¿qué y dónde?
Existe alguna evidencia de que algunas propiedades en los países occidentales quedan desocupadas por los propietarios como activos especulativos o de inversión, pero este fenómeno representa solo una pequeña fracción de las tasas nacionales de desocupación. Por ejemplo, la Oficina del Censo define vagamente la vivienda 'vacante' en los Estados Unidos para incluir viviendas de temporada, viviendas que están en el mercado y unidades que se vendieron o alquilaron recientemente pero que aún no tienen ocupantes.
Vivienda vacante por tipo de vacante, compilado por Danny Edgel .
Las propiedades especulativas/de inversión caerían en el grupo 'Otro' de viviendas desocupadas, pero incluso esta categoría tiene algunas advertencias. El analista de datos Darrell Owens señala que 'Otras' viviendas incluyen casas que están en construcción/renovación, que no son aptas/no seguras para tener ocupantes y que se construyeron como unidades de vivienda adicionales, como suites para abuelas. Si se tomaran medidas para gravar todas las 'Otras' viviendas, este enfoque corre el riesgo de apuntar a alojamientos que no son habitables.
El momento de la recopilación de datos también es importante. Oh the Urbanity , un canal urbanista de YouTube, señala que los datos canadienses sobre ocupación se publican en mayo de un año de censo determinado, poco después de que finaliza el año académico y la mayoría de los estudiantes de educación superior se han mudado.
Además de la simplificación excesiva de las definiciones establecidas, la narrativa de la verdad sobre las vacantes también se ve socavada por la distribución geográfica de las viviendas desocupadas. El estudiante de doctorado Danny Edgel publicó recientemente un mapa de EE. UU. que muestra los condados con las concentraciones más altas de 'Otras' viviendas desocupadas.
Mapa de 'Otras' viviendas desocupadas por condado de EE. UU. por cada 1000 residentes, creado por Danny Edgel .
La mayor parte de estas viviendas se encuentran fuera de los núcleos urbanos donde la falta de vivienda es más prominente, como Nueva York y California. Y los condados con más vacantes están agrupados en regiones económicamente deprimidas como los Apalaches.
Un mapa de las tasas de vacantes canadienses muestra un fenómeno similar al norte de la frontera. La mayoría de las vacantes de Canadá están ubicadas en comunidades remotas o en casas de campo en lugar de en los núcleos urbanos donde es más probable que se encuentren las poblaciones sin hogar. Estas consideraciones brindan algunas lecciones importantes para los profesionales de las políticas.
"Si los políticos y los funcionarios públicos pueden rechazar los dudosos argumentos de las vacantes, las comunidades pueden volverse habitables antes de lo esperado".
Implicaciones para los formuladores de políticas
Las crisis de vivienda que enfrentan las naciones occidentales son multifacéticas, pero pueden solucionarse aumentando la oferta de todo tipo de viviendas. Desafortunadamente, el NIMBYism se basa en afirmaciones cuestionables para bloquear el desarrollo a favor del statu quo (a menudo a través de la lente del "carácter del vecindario"). Los funcionarios del gobierno deben reconocer que la falta de vivienda es un signo de falla de la política que debe corregirse. Pero reemplazar un mal enfoque con una narrativa aún peor no proporcionará vivienda a quienes más la necesitan.
Los formuladores de políticas pueden explorar algunos pasos inmediatos y a largo plazo para solucionar este problema. A nivel nacional, los funcionarios pueden comprender mejor qué constituye realmente sus 'millones' de vacantes. Una mejor comunicación con las agencias estadísticas puede ayudar a los profesionales a explicar los tipos de viviendas desocupadas y sus distribuciones . Los formuladores de políticas son bienvenidos a buscar impuestos de vacantes/especulativos para tomar medidas enérgicas contra los patrones indeseables de viviendas desocupadas (como propiedades de inversión), pero su alcance no debe afectar los económicamente beneficiosos (como viviendas de temporada/estudiantes).
A nivel regional o local, los gobiernos deben reconocer que eliminar todas las vacantes no es deseable ni es probable que resuelva la falta de vivienda crónica. Las medidas impositivas para fomentar la ocupación pueden proporcionar algunos fondos de referencia para refugios y viviendas públicas, pero se requieren inversiones públicas adicionales.
Y, por último, los legisladores de todos los niveles deben reconocer una simple verdad: se necesitan más viviendas en las zonas donde la gente quiere vivir. Si bien los políticos locales a menudo enfrentan un rechazo significativo de los grupos NIMBY en sus distritos electorales, la coordinación en diferentes niveles (incluidos los programas del palo y la zanahoria para incentivar los cambios en las reglas de zonificación locales) puede ayudar a los municipios a superar estas barreras , al mismo tiempo que apoya a las comunidades en sus esfuerzos de recuperación de la pandemia. .
Resolver estas crisis será una tarea abrumadora, pero se está produciendo un cambio sísmico dentro de los círculos de políticas de vivienda para fomentar patrones de desarrollo más densos y asequibles. Si los políticos y los funcionarios públicos pueden rechazar los dudosos argumentos de las vacantes, las comunidades pueden volverse habitables antes de lo esperado.
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(Crédito de la imagen: Unsplash)
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