Este artigo foi escrito por Matthew Pelletier, COVID-19 Policy Fellow da Apotical. Saiba mais sobre os 21st Century Policy Fellows aqui .
O problema: a narrativa da 'habitação desocupada' é muitas vezes mal compreendida e é prejudicial para o desenvolvimento habitacional.
Por que é importante: É necessária uma solução para a crise habitacional que ocorre em muitos países ocidentais.
A solução: os formuladores de políticas precisam examinar minuciosamente o argumento da propriedade desocupada e aumentar a oferta de todos os tipos de moradia.
Não é surpresa que muitos países ocidentais estejam passando por crises de acessibilidade habitacional. Os preços das residências em alguns países aumentaram mais de 10% em relação ao ano anterior, impulsionados por vários fatores, como mudanças relacionadas ao COVID-19 nas preferências do local de trabalho e escassez de suprimentos. Para piorar a situação, a oferta de moradias não acompanhou o crescimento populacional – o que significa que os abrigos em muitos países desenvolvidos estão se tornando cada vez mais escassos.
Dois gráficos de um artigo no The Economist , publicado em 8 de janeiro de 2022.
Os governos estão começando a reconhecer os impactos da oferta na habitação e estão começando a remover as barreiras de planejamento local em jurisdições como Califórnia e Nova Zelândia. Mas, apesar do crescente movimento para relaxar as regras restritivas de zoneamento, existe uma contra-narrativa comum para combater a construção de moradias.
Em sua forma mais simples, a alegação é que os países ocidentais não precisam construir mais casas porque já possuem milhares (se não milhões) de imóveis residenciais em cidades que são próprias, mas desocupadas, sendo mantidas como tal para fins especulativos ou de investimento. Em vez de depender de soluções do lado da oferta, o argumento do 'verdadeiro das vagas' sustenta que os países poderiam facilmente abrigar populações em risco se essas unidades vazias fossem altamente tributadas ou expropriadas. Essa afirmação é frequentemente associada a estatísticas de sem-teto que tentam vincular os dois problemas.
Uma narrativa semelhante existe em meu país natal, o Canadá, onde a personalidade da mídia social Stephen Punwasi publicou recentemente um artigo sobre nossos 1,3 milhão de casas vazias . Embora a narrativa da vaga de verdade avançada por Harriot e Punwasi pareça convincente, ela fornece uma visão excessivamente simplista do censo e dos dados geográficos. Os formuladores de políticas precisam examinar minuciosamente esse argumento.
Habitação desocupada: o que e onde?
Há alguma evidência de que algumas propriedades nos países ocidentais são deixadas vagas pelos proprietários como ativos especulativos ou de investimento, mas esse fenômeno representa apenas uma pequena fração das taxas nacionais de desocupação. Por exemplo, habitação 'vaga' nos Estados Unidos é vagamente definida pelo Census Bureau para incluir habitação sazonal, casas que estão no mercado e unidades que foram recentemente vendidas/alugadas, mas ainda não têm ocupantes.
Habitação vaga por tipo de vaga, compilado por Danny Edgel .
As propriedades especulativas/de investimento cairiam no grupo 'Outros' de habitações desocupadas – mas mesmo esta categoria tem algumas ressalvas. O analista de dados Darrell Owens aponta que 'Outras' moradias incluem casas que estão em construção/reforma, são impróprias/inseguras para ter ocupantes e foram construídas como unidades habitacionais adicionais, como suítes de vovó. Se fossem tomadas medidas para tributar todas as habitações 'Outras', esta abordagem corre o risco de visar alojamentos inabitáveis.
O momento da coleta de dados também importa. Oh the Urbanity , um canal urbanista do YouTube, observa que os dados canadenses sobre ocupação são publicados em maio de um determinado ano do censo – logo após o término do ano acadêmico e a maioria dos estudantes pós-secundários se mudarem.
Além da simplificação excessiva das definições estabelecidas, a narrativa da verdade da vaga também é prejudicada pela distribuição geográfica das moradias desocupadas. O estudante de doutorado Danny Edgel publicou recentemente um mapa dos EUA que mostra os condados com as maiores concentrações de 'Outras' casas vagas.
Mapa de 'Outras' casas vagas por condado dos EUA por 1.000 habitantes, criado por Danny Edgel .
A maior parte dessas moradias fica bem fora dos núcleos urbanos onde os sem-teto são mais proeminentes, como Nova York e Califórnia. E os municípios com mais vagas estão agrupados em regiões economicamente deprimidas, como os Apalaches.
Um mapa das taxas de desocupação canadenses mostra um fenômeno semelhante ao norte da fronteira. A maioria das vagas do Canadá está situada em comunidades remotas ou em casas de campo, e não em núcleos urbanos, onde as populações de sem-teto provavelmente estão situadas. Essas considerações fornecem algumas lições importantes para os profissionais de políticas.
"Se políticos e funcionários públicos puderem resistir a argumentos duvidosos de vagas, as comunidades podem se tornar habitáveis mais cedo do que poderíamos esperar."
Implicações para os formuladores de políticas
As crises habitacionais enfrentadas pelas nações ocidentais são multifacetadas, mas podem ser corrigidas aumentando a oferta de todos os tipos de habitação. Infelizmente, o NIMBYismo baseia-se em alegações questionáveis de bloquear o desenvolvimento em favor do status quo (muitas vezes através das lentes do 'caráter do bairro'). Os funcionários do governo devem reconhecer que a falta de moradia é um sinal de falha política que deve ser corrigida. Mas substituir uma abordagem ruim por uma narrativa ainda pior não fornecerá moradia para aqueles que mais precisam.
Os formuladores de políticas podem explorar algumas etapas imediatas e de longo prazo para corrigir esse problema. Em nível nacional, os funcionários podem entender melhor o que realmente compõe seus 'milhões' de vagas. Uma melhor comunicação com as agências estatísticas pode ajudar os profissionais a explicar os tipos de residências desocupadas e suas distribuições . Os formuladores de políticas são bem-vindos a buscar impostos vagos/especulativos para reprimir padrões indesejáveis de moradia desocupada (como propriedades de investimento), mas seu escopo não deve impactar os economicamente benéficos (como residências sazonais/estudantes).
Em nível regional ou local, os governos devem reconhecer que a eliminação de todas as vagas não é desejável nem é provável que resolva a falta de moradia crônica. Medidas fiscais para incentivar a ocupação podem fornecer algum financiamento básico para abrigos e habitações públicas, mas são necessários investimentos públicos adicionais.
E, finalmente, os formuladores de políticas em todos os níveis devem reconhecer uma verdade simples: que mais moradias são necessárias em áreas onde as pessoas querem morar. Embora os políticos locais geralmente enfrentem uma resistência significativa dos grupos NIMBY em seus distritos eleitorais, a coordenação em diferentes níveis (incluindo programas de incentivo e punição para incentivar mudanças nas regras de zoneamento local) pode ajudar os municípios a superar essas barreiras , além de apoiar as comunidades em seus esforços de recuperação da pandemia .
Resolver essas crises será uma tarefa assustadora, mas há uma mudança sísmica acontecendo nos círculos da política habitacional para incentivar padrões de desenvolvimento mais densos e acessíveis. Se políticos e funcionários públicos puderem resistir a argumentos duvidosos de vagas, as comunidades podem se tornar habitáveis mais cedo do que poderíamos esperar.
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(Crédito da imagem: Unsplash)
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