Cet article a été écrit par Matthew Pelletier, chercheur en politique COVID-19 chez Apolitical. En savoir plus sur les boursiers en politique du 21e siècle ici .
Le problème : le récit des « logements vacants » est souvent mal compris et nuit au développement du logement.
Pourquoi c'est important : Une solution est nécessaire pour la crise du logement qui sévit dans de nombreux pays occidentaux.
La solution : les décideurs doivent examiner de près l'argument de la propriété vacante et augmenter l'offre de tous les types de logements.
Il n'est pas surprenant que de nombreux pays occidentaux connaissent des crises d'abordabilité du logement. Les prix des maisons dans certains pays ont augmenté de plus de 10 % par rapport à l'année précédente, en raison d'un certain nombre de facteurs tels que les changements liés au COVID-19 dans les préférences en matière de lieu de travail et les pénuries d'approvisionnement. Pour aggraver les choses, l'offre de logements n'a pas suivi la croissance démographique, ce qui signifie que les abris dans de nombreux pays développés deviennent de plus en plus rares.
Deux graphiques extraits d'un article de The Economist , publié le 8 janvier 2022.
Les gouvernements commencent à reconnaître les impacts de l'offre sur le logement et ils commencent à éliminer les obstacles à la planification locale dans des juridictions telles que la Californie et la Nouvelle-Zélande. Mais malgré le mouvement croissant pour assouplir les règles de zonage restrictives, un contre-discours commun existe pour lutter contre la construction de logements.
Dans sa forme la plus simple, l'affirmation est que les pays occidentaux n'ont pas besoin de construire plus de maisons car ils ont déjà des milliers (voire des millions) de propriétés résidentielles dans les villes qui sont possédées mais inoccupées, détenues comme telles à des fins spéculatives ou d'investissement. Au lieu de s'appuyer sur des solutions du côté de l'offre, l'argument du «vérificateur d'inoccupation» soutient que les pays pourraient facilement héberger des populations à risque si ces unités vides étaient soit fortement taxées, soit expropriées. Cette affirmation est souvent associée à des statistiques sur l'itinérance qui tentent de relier les deux problèmes.
Un récit similaire existe dans mon pays d'origine, le Canada, où la personnalité des médias sociaux Stephen Punwasi a récemment publié un article sur nos 1,3 million de logements vacants . Bien que le récit de vérité sur les postes vacants avancé par Harriot et Punwasi semble convaincant, il fournit une vision trop simpliste des données de recensement et géographiques. Les décideurs politiques doivent examiner cet argument.
Logement vacant : quoi et où ?
Il existe des preuves que certaines propriétés dans les pays occidentaux sont laissées vacantes par les propriétaires en tant qu'actifs spéculatifs ou d'investissement, mais ce phénomène ne représente qu'une petite fraction des taux de vacance nationaux. Par exemple, le logement « vacant » aux États-Unis est vaguement défini par le Census Bureau pour inclure les logements saisonniers, les maisons qui sont sur le marché et les unités qui ont été récemment vendues/louées mais qui n'ont pas encore d'occupants.
Logements vacants par type de vacance, compilés par Danny Edgel .
Les propriétés spéculatives/d'investissement entreraient dans le groupe « Autre » de logements inoccupés - mais même cette catégorie comporte certaines mises en garde. L'analyste de données Darrell Owens souligne que les logements « Autres » comprennent les maisons en cours de construction/rénovation, qui ne sont pas adaptées/dangereuses pour avoir des occupants et qui ont été construites comme unités d'habitation supplémentaires telles que les suites de grand-mère. Si des mesures étaient prises pour taxer tous les logements 'Autres', cette approche risque de cibler les logements invivables.
Le moment de la collecte des données est également important. Oh the Urbanity , une chaîne YouTube urbaniste, note que les données canadiennes sur l'occupation sont publiées en mai d'une année de recensement donnée – peu de temps après la fin de l'année scolaire et la plupart des étudiants de niveau postsecondaire ont déménagé.
En plus de la simplification excessive des définitions établies, le récit de vérité sur la vacance est également miné par la répartition géographique des logements inoccupés. Le doctorant Danny Edgel a récemment publié une carte des États-Unis qui montre les comtés avec les plus fortes concentrations de logements vacants "Autres".
Carte des logements vacants "Autres" par comté américain pour 1 000 habitants, créée par Danny Edgel .
La majeure partie de ces logements se situent bien en dehors des noyaux urbains où l'itinérance est la plus importante, comme New York et la Californie. Et les comtés avec plus de postes vacants sont regroupés dans des régions économiquement déprimées telles que les Appalaches.
Une carte des taux d'inoccupation au Canada montre un phénomène similaire au nord de la frontière. La plupart des postes vacants au Canada sont situés dans des collectivités éloignées ou dans des régions de villégiature plutôt que dans des noyaux urbains où les populations sans abri sont plus susceptibles de se trouver. Ces considérations fournissent des leçons importantes aux praticiens des politiques.
" Si les politiciens et les fonctionnaires peuvent repousser les arguments douteux en matière de vacance, les communautés peuvent devenir vivables plus tôt que prévu. "
Implications pour les décideurs
Les crises du logement auxquelles sont confrontés les pays occidentaux sont multiformes, mais elles peuvent être résolues en augmentant l'offre de tous les types de logements. Malheureusement, le NIMBYisme s'appuie sur des affirmations douteuses pour bloquer le développement en faveur du statu quo (souvent à travers le prisme du « caractère du quartier »). Les responsables gouvernementaux devraient reconnaître que l'itinérance est un signe d'échec politique qui doit être corrigé. Mais remplacer une mauvaise approche par un récit encore pire ne fournira pas de logement à ceux qui en ont le plus besoin.
Les décideurs politiques peuvent explorer certaines mesures immédiates et à long terme pour résoudre ce problème. Au niveau national, les fonctionnaires peuvent mieux comprendre ce qui constitue réellement leurs « millions » de postes vacants. Une meilleure communication avec les agences statistiques peut aider les praticiens à expliquer les types de logements inoccupés et leur répartition . Les décideurs politiques sont invités à poursuivre les taxes sur la vacance/spéculative pour réprimer les modèles indésirables de logements inoccupés (comme les immeubles de placement), mais leur portée ne doit pas avoir d'impact sur les logements économiquement avantageux (comme les logements saisonniers/étudiants).
Au niveau régional ou local, les gouvernements devraient reconnaître que l'élimination de tous les postes vacants n'est ni souhaitable ni susceptible de résoudre le problème du sans-abrisme chronique. Les mesures fiscales visant à encourager l'occupation peuvent fournir un financement de base pour les refuges et les logements sociaux, mais des investissements publics supplémentaires sont nécessaires.
Et enfin, les décideurs politiques à tous les niveaux devraient reconnaître une vérité simple : qu'il faut plus de logements dans les zones où les gens veulent vivre. Alors que les politiciens locaux sont souvent confrontés à un recul important de la part des groupes NIMBY dans leurs circonscriptions, la coordination à différents niveaux (y compris les programmes de la carotte et du bâton pour inciter à modifier les règles de zonage locales) peut aider les municipalités à surmonter ces obstacles , tout en soutenant les communautés dans leurs efforts de rétablissement en cas de pandémie. .
Résoudre ces crises sera une tâche ardue, mais un changement sismique se produit dans les cercles de la politique du logement pour encourager des modèles de développement plus denses et plus abordables. Si les politiciens et les fonctionnaires peuvent repousser les arguments de vacance douteux, les communautés peuvent devenir vivables plus tôt que prévu.
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(Crédit image : Unsplash)
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